Всё важное о покупке квартиры на Пхукете

Как купить квартиру на Пхукете: цены, отзывы, лучшие районы

«Красиво жить не запретишь, но помешать можно», — говорил Жванецкий. Но к Таю это не относится. Никто и ничто не помешает вам купить квартиру на Пхукете. Разве что – незнание, но тут я вам помогу. 🙂 На статус эксперта не претендую, но покажу вам картинку изнутри – глазами человека, который несколько сезонов жил в Таиланде, арендовал жилье и каждый раз задавался вопросом, а не пора ли самому купить квартиру на Пхукете?

Связи решают всё – так было всегда. И как-то так оказалось, что друзьями моих друзей на острове оказались отличные ребята из агентства Tropic-tours. Они давно и плотно занимаются недвижимостью в Таиланде. Общение с ними помогло разобраться, что происходит с рынком жилья в Тае, по какой цене купить квартиру на Пхукете реально, как это лучше сделать, в каком районе выбирать объект. И я по доброте душевной 🙂 хочу поделиться этой инфой с вами. Ниже расскажу общую информацию о нюансах покупки жилья в Таиланде. Поэтапно перечислю, что и как нужно сделать, проанализирую цены на квартиры и подскажу, на чем можно сэкономить. Узнаете о том, могут ли купившие недвижимость россияне получить вид на жительство, и много других полезностей.

Пригодится: Главные достопримечательности Пхукета | Самые красивые пляжи Пхукета

Преимущества покупки жилья на Пхукете

Быстро перечислю очевидные плюсы покупки недвижимости на Пхукете. Во-первых, вы получите собственное жилье, которое позволит без лишних затрат и суеты регулярно отдыхать в Таиланде. Во-вторых, для россиян нет законодательных ограничений ни со стороны тайских властей, ни со стороны российских. В-третьих, недвижимость в Тае – хорошая инвестиция. Можно сдавать, получая регулярный и стабильный доход, потому как с желающими снять ваше жилье проблем не возникнет. Туристический сезон тут почти круглый год, так что квартирка или вилла будет приносить доход постоянно. А если наступят черные времена, недвижимость на Пхукете удастся быстро и выгодно продать.

И последнее – цены на недвижимость в Таиланде божеские, поэтому не только россияне хотят купить квартирку на Пхукете. 🙂

Нюансы покупки пхукетского жилья в 2022 году

Страна входит в список дружественных, поэтому для россиян нет преград, чтобы купить недвижимость в Таиланде – как готовые объекты, так и жилье в новостройке. Важно только, чтобы продавец не был гражданином недружественной страны. Можно купить квартиру на Пхукете во время приезда или удаленно. Второй вариант отработан и проверен еще при пандемии, поэтому большинство сделок успешно проходит в дистанционном формате.

С оплатой тоже проблем не возникнет. Если российский банк не под санкциями, то даже не придется открывать спецсчет. Просто кидаете деньги со своего счета продавцу, при этом рубли автоматом конвертируются сначала в доллары, а при зачислении на счет продавца – в тайские баты. В общем-то, о валюте для расчета можно договориться заранее. Если у продавца есть представительство в России, процедура еще упрощается – он может принять рубли на российский счет.

Кто поможет с приобретением квартиры на Пхукете

Мошенники-аферюги орудуют по всему миру, и обмануть с покупкой жилья могут не только в России. Поэтому совет один – доверяйте надежным посредникам. Тем, кто работает на рынке Тая не первый год, наработал хорошую репутацию благодаря тому, что ориентирован на потребности клиентов, а не на разовый доход в собственные карманы. Тот, кто заходит на мой портал регулярно, знает, что плохого не посоветую, поэтому предлагаю обращаться к моим хорошим знакомым из агентства Tropic-tours.

Ребята сколотили отличную команду профессионалов. Опытные юристы и агенты проведут сделку «от» и «до». Консультируют – сначала на первичном этапе, когда покупатель еще только интересуется возможностями покупки жилья в Таиланде. А затем – на всех этапах приобретения недвижимости. Подбирают варианты по критериям, которые задал покупатель. Дают гарантии чистоты объекта. Оформляют все документы. С их помощью вы можете без страха и упрека 🙂 купить квартиру на Пхукете недорого или стать владельцем шикарной виллы – тут уж насколько вашего финансового размаха хватит. Все детали обсуждаются. Ребята подстрахуют от неприятных сюрпризов, в том числе помогут не нарушить закон по незнанию и не дадут купить объект по завышенной цене. Положа руку на сердце скажу, что ребята полностью оправдали моё доверие, поэтому могу смело рекомендовать их вам.

Важно знать! Формы владения недвижимостью в Таиланде

Ребята из Tropic-tours рассказали, что в Тае существуют две формы собственности на недвижимость, которые определяют права и возможности собственника:

1. Freehold – фрихолд это, по сути, то, что ближе всего к российскому пониманию частной собственности. То есть вы сможете продать или подарить объект, оставить детям в наследство, сдавать в аренду, получая стабильный доход. При оформлении выдается гербовая бумага «чанот».
2. Leasehold – лизхолд предполагает ограниченное владение объектом. Российский аналог – долгосрочная аренда. Заключается договор (как правило, на 30 лет), который можно дважды продлить. То есть фактический срок владения составит 90 лет. Хотя речь идет по сути об аренде, недвижимость все равно можно продать или сдать в аренду, а также дарить, наследовать и пр. Оформляется в Земельном департаменте с выдачей договора аренды.

Если хотите купить квартиру в кондоминиуме на Пхукете, то учитывайте, что россияне, как и все прочие иностранцы, могут купить в фрихолд только до 49% жилой площади кондоминиума. Остальное оформляется в лизхолд.

Дома, таунхаусы, виллы на Пхукете можно оформить в любую из форм собственности, но землю под ними и вокруг – только в лизхолд. Исключение – оформить сделку на юрлицо, 51% акций которого купил таец. Тогда землю можно оформить в фрихолд.

Другие отличия фрихолда:

• Объект обходится примерно на 10% дороже.
• Вдвое выше налог при регистрации.
• При перепродаже не нужно ничего согласовывать с прежним хозяином. При лизхолде придется подписать соглашение с арендатором.

Этапы приобретения недвижимости на Пхукете (Таиланде)

Процедура покупки недвижимости в Таиланде кардинально не отличается от сделок, которые проходят где-нибудь в Вологде или Новосибирске. Но если вы никогда не покупали недвижимость, рассказываю пошагово о процедуре удаленной сделки по приобретению жилья в Тае.

Выбрать и зарезервировать

Выбирать объект можете самостоятельно. Но я рекомендую прибегнуть к помощи профи – так будет и быстрее, и надежнее. Просто говорите им критерии (вид недвижимости, район, сумма и т. д.). Они быстро находят вам несколько подходящих вариантов. Вам остается только выбрать то, что подходит больше остальных. По сути вы используете агентов Tropic-tours как качественный фильтр, который отсеивает всё лишнее и предлагает самые «сливки». Предварительно можно проконсультироваться – в каком районе лучше покупать, удачно ли выбранное время для покупки, на чем можно сэкономить.
После того, как объект выбран, подписываете договор о резервировании. От вас потребуются следующее:

• загранпаспорт (копия);
• электронка;
• номер телефона;
• почтовый адрес.

В договоре указывается подробная информация о сторонах сделки, описывается объект, фиксируется его стоимость, график платежей, реквизиты для перечисления средств. Обычно покупатель вносит задаток в размере 1% от цены квартиры. Задаток подтверждает резерв и убирает объект из общей базы. Способ уплаты задатка заранее обговаривается – это могут быть наличные (тогда пишется расписка) или перевод на счет.
Важно! Если сделка сорвется по вине покупателя, то про задаток можно забыть. Если будет виноват продавец, то деньги вернут. Всё как в матушке-России. 🙂

Проверка чистоты сделки

Часто проверить чистоту недвижимости поручают юристам, но это потребует дополнительных расходов и не малых. За проверку собственника, обременений, продавца, документов, регистрацию придется отдать порядка $2000-2500. Можно обойтись без юриста, но только в том случае, если на сто и один процент доверяете продавцу. И тут очень логично еще раз напомнить вам про своих друзей из Tropic-tours, которым доверяю при покупке недвижимости уж точно больше чем себе. Они сами проверяют все объекты на чистоту, готовят документы, которые защищают обе стороны сделки, дают гарантии. В общем, при работе с ними вы застрахованы от неприятных сюрпризов.

Подписание договора

После внесения задатка продавец готовит договор. Отправляет его на электронку. Покупатель изучает внимательно условия, способ оформления, описание объекта, затраты (сумма на покупку и последующие затраты на содержание, комиссионные, штрафы за несоблюдение условий договора и пр.). К договору прилагаются документы с персональными данными продавца и покупателя, а также на недвижимость.

Оплата

Способ оплаты зависит от того, на каком рынке покупается объект – первичном или вторичном. Если жилье в новостройке, то покупатель перечисляет деньги на счет тайского застройщика. Деньги можно отправить со счета в любой стране как физлицу, так и юрику (если покупатель – учредитель этого юрлица).

При покупке жилья на вторичном рынке Таиланда покупатель открывает счет в тайском банке и на него перечисляет деньги со своего счета. Чек передается продавцу при оформлении бумаг в Земельном департаменте.

Важно! Если квартира, дом оформляются во фрихолд, то средства можно перечислять в Тай только из другой страны. Этот факт сотрудники Земельного ведомства проверят. Если недвижимость оформляется в лизхолд, то путь транзакции не важен. Тайские власти, в отличие от европейских, не отслеживают в этом случае происхождение денег.

Регистрация

Тайский Земельный департамент регистрирует все сделки. Сотрудники плохо говорят по-английски и совсем не говорят по-русски, поэтому помощь знатока тайского придется кстати. Как тут снова не вспомнить про моих знакомых из Tropic-tours, которые продают недвижимость в Таиланде. Они отлично знают тайский, особенности местного законодательства и принципы работы ведомств, поэтому при их участии в сделке проблем не возникнет ни с языком, ни с законом.

После регистрации покупатель получает все документы на недвижимость. Например, при покупке квартиры на Пхукете в свободное владение ему выдадут:

• договор купли-продажи;
• свидетельство на земельный надел (Chanote) с планом и историей сделок;
• выписку из домовой книги (Blue book) с указанием адреса и других данных о квартире.

Важно! Россиянин становится долевым собственником земельного участка даже в том случае, если покупает квартиру. Доля собственности на землю рассчитывается пропорционально площади квартиры.

Особенности удаленной продажи недвижимости на Пхукете

Скажу еще несколько слов о дистанционной покупке жилья в Тае. Алгоритм такой же – выбрать объект, составить резервационный договор, внести задаток, согласовать основные документы. Если покупаете новую квартиру, то по условиям договора переводите платежи по тому графику, который указан в договоре.

В Таиланд можете не приезжать до последнего. Особенно если сделку контролируют опытные земляки. 🙂 Приехать придется для регистрации – получать бумаги в Земельном департаменте лучше лично. Если приехать нет возможности, то всё можно организовать дистанционно. Для этого нужно составить у российского нотариуса доверенность на помощников, которые находятся в Тае, перевести документа на английский, заверить. В Таиланде ваши кураторы сделки переведут английскую доверенность на тайский и смогут от вашего лица совершать действия, необходимые для покупки недвижимости.

Цены на квартиры на Пхукете в 2024 году, как сэкономить, доп. траты

В последние десятилетия цены на недвижимость в Таиланде остаются на приятно-доступном уровне. Порог входа зависит от желаний. Можно найти квартиру за 2 млн бат, а можно – виллу за 75 млн бат. В среднем «квадрат» в хорошей новостройке стоит порядка 100 тысяч бат. На цену квартир и других объектов в Таиланде влияют как характеристики самой недвижимости и репутация застройщика, так и район, близость к морю, полнота инфраструктуры и другие критерии.

Если довериться надежному продавцу (например, Tropic-tours), то сэкономите на услугах юриста при проверке чистоты сделки.

Предупрежу, что нужно настроиться на допрасходы при покупке жилья в Тае. Придется заплатить разовый налоговый сбор. Его размер зависит от формы владения, типа недвижимости. Для объектов фрихолд он составляет 0,02% (плюс за регистрацию 6,3%), при лизхоле – 1,1%. Точные суммы на конкретный период времени подскажут те, кто будет консультировать вас по покупке.

Кстати! Комиссионные агент обычно берет с продавца.

Если покупаете новую недвижимость, то добавляйте к ее стоимости еще расходы:
1. За коммуналку – платеж рассчитывается по «квадратам» жилплощади и платится ежегодно (а не помесячно как в России) – эти расходы касаются и жилья на «вторичке».
2. Разовый сбор управляющей компании (Sinking Fund), которая будет обслуживать дом. Платеж составит порядка 15-25 долларов/кв. м. На собранные деньги «управляшка» сформирует фонд капремонта.
3. Разовая плата за счетчики воды, электричества (порядка 50-60 тысяч рублей).

Можно ли получить ВНЖ в Тае после покупки жилья

Ради интереса я, конечно же, спросил у своих друзей из Tropic-tours, дает ли покупка жилья в Таиланде право получить вид на жительство. К сожалению, нет. Для покупателей-иностранцев действуют общие правила оформления виз.

Но есть одно заманчивое «но». В Тае действует Thailand Elite – это такая госпрограмма, по которой при покупке недвижимости от $16 тысяч дается виза на срок от 5 до 20 лет. И многие застройщики оформляют визу по данной программе покупателям.

Лучшие районы для покупки квартиры на Пхукете

Чтобы понять, где лучше купить недвижимость на Пхукете, я опять обратился к ребятам из Tropic-tours. И они по традиции всё разложили по полочкам. Рассказали, что условно Пхукет можно разделить на три района: премиальный, туристический и развивающийся.

Развивающиеся районы

Северные пляжи Май Кхао и Най Янг — наиболее медленно развивающиеся районы Пхукета. Отсутствие интенсивности застройки прежде всего связано с месторасположением этих локаций — именно здесь находится аэропорт и Национальный заповедник. Такое соседство на законодательном уровне устанавливает определенные ограничения на строительство отелей, кондоминиумов и вилл.

Пляж Най Янг входит в состав национального парка Сиринат. А Май Кхао отличается от остальных максимальной близостью к аэропорту. Нельзя сказать, что местные и иностранные девелоперы не вкладывают деньги в развитие рынка недвижимости этого участка. Здесь есть несколько отелей, а перечень строящихся жилых комплексов ежегодно пополняется новыми объектами. Однако несмотря на это цена апартаментов, расположенных на территории северных пляжей, считается наиболее низкой на побережье.

Най Харн и Раваи — антитуристические локации южной части острова. Инфраструктура этого района полностью адаптирована для постоянного проживания или для длительной аренды. Здесь есть все необходимые атрибуты современной жизни:

● школы;
● детские сады;
● рынки и супермаркеты.

Покупая недвижимость в этом районе Пхукета, не стоит рассчитывать на быстрый возврат инвестиций. Удаленность от пляжа — основная причина низкого туристического потока. Это означает, что сдать купленную квартиру в посуточную аренду будет сложнее обычного.

На пляже Раваи ежегодно сдается в эксплуатацию несколько жилых комплексов, относящихся к категории резидентских. Управляющие компании таких объектов не имеют лицензий, необходимых для посуточной аренды. Поэтому собственники апартаментов смогут сдавать принадлежащие им помещения только помесячно.

Туристические районы

Об этих локациях можно говорить бесконечно. Именно эти районы обеспечивают наиболее интенсивный туристический поток.
Начнем со знаменитого пляжа Патонг, который является не только крупнейшим курортом острова, но и центром активного отдыха и яркой ночной жизни.

Сразу хочется отметить, что цены на недвижимость, расположенную в максимальной близости от пляжа, достаточно высокие. В данном случае процесс формирования стоимости не зависит от прекрасных видов или идеально чистой территории. Популярность, высокий уровень проходимости и отлично развитая туристическая инфраструктура — основная причина резкого роста цен на недвижимость Патонга.

Застройка пляжа представлена жилыми объектами различной комфортабельности. Здесь есть и роскошные пятизвездочные отели, и скромные хостелы. Такой выбор существенно расширяет границы целевой аудитории. Соответственно, инвестор может подобрать для себя вариант покупки, максимально удовлетворяющий его финансовым возможностям.

Большая часть побережья уже используется для отелей баров и ресторанов. Инвестору-новичку будет сложно найти высокомаржинальный объект, находящийся в свободном доступе. Но есть и хорошие новости: за последние несколько лет на проселочных дорогах Патонга ведется активное строительство кондоминиумов. Это означает, что у потенциальных покупателей есть все шансы стать собственников высокомаржинального объекта недвижимости.

Пляжи Карон, Ката и Сурин — наиболее уютные локации Пхукета. Это идеальное место для семейного отдыха. По сути, туристическая история острова началась именно этих прибрежных зон.

Популярность, развитая инфраструктура и возможность провести отдых в тихой обстановке — основные причины, по которым топовые застройщики выбирают эту местность в качестве строительной площадки. Потенциальным инвесторам нужно учесть, что первая линия пляжа уже давно занята отелями жилыми комплексами и виллами. На сегодняшний день здесь ведется активная застройка второй линии, большая часть которой расположена в горах.

С одной стороны, покупка видовых апартаментов — это отличный вариант инвестирования. Однако с другой — приобретение квартир с видом на горы ограничивает собственника в выборе арендаторов.

Премиальные районы

Банг Тао — самый длинный пляж Пхукета. Но это не единственное его отличие от остальных прибрежных зон. Именно здесь почти 30 лет назад был построен курортный городок закрытого типа «Лагуна», на территории которого находится огромное количество важных для туриста локаций:

● несколько отелей премиум класса;
● Spa-комплексы;
● рестораны;
● спортивные центры (в том числе теннисные корты, поле для гольфа и клуб верховой езды).

За линией отелей курортного города расположены жилые комплексы. Несмотря на то что эти кондоминиумы относятся к классу люкс, стать собственников понравившегося жилого объекта не так сложно. Девелопер, занимающийся застройкой этой территории, предоставляет клиентам возможность воспользоваться рассрочкой сроком на пять лет.

Такой формат сотрудничества удобен при заключении договора долевого участия. Все, что необходимо собственнику — это дождаться момента окончания строительства, сдать квартиру в аренду и за счет ежемесячных платежей в оговоренные сроки выполнить обязательства перед строительной компанией.

Камала — самый востребованный и престижный пляж Пхукета. Он находится в самом центре западного побережья и именно выгодное расположение сыграло решающую роль в процессе формирования цен на недвижимость.

Жилая застройка этой локации представлена исключительно элитными объектами:

● в южной части пляжа расположены частные виллы, стоимость каждой из которых превышает 10 млн. рублей;
● ближе к береговой линии находятся пятизвездочные отели, такие как Andara Resort & Villas, Hayatt Regency и Cape Sienna Hotels & Villas;
● на первой линии в ближайшее время будут сданы в эксплуатацию несколько проектов жилых комплексов премиум класса.

Несмотря на интенсивность строительства, застройка пляжа Камала распланирована на несколько лет вперед. Совсем скоро здесь появится курорт для пенсионеров с инфраструктурой, адаптированной под потребности этой категории населения, и природный заповедник.

Заключение

При наличии свободных денег многие сегодня стараются вложиться в недвижку на Тае. Доход от сдачи будет поступать регулярно. В большинстве случаев платежи будут больше, чем проценты по банковским вкладам. Если ставку банки в последнее время уменьшают, то плата за аренду стабильна. Она не зависит от санкций и экономической ситуации в мире. К тому же у вас будет собственное жилье для отдыха в потрясающе красивом Таиланде, а значит, и на отпускных расходах прилично сэкономите. А чтобы не лопухнуться при покупке недвижимости на Пхукете, советую обращаться в Tropic-tours. Ручаюсь за ребят и уверен, что краснеть за рекомендацию их агентства мне не придется.